임대차 계약을 하고 살고 있는 집이 경매로 넘어갔습니다. 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 생활법령에 근거하여 임대차 계약 후 살던 집이 경매로 넘어가면 보증금은 어떻게 되는지 알아봅니다. 또한 법의 보호를 받기 위한 계약할 때, 계약 중에, 계약종료할 때 확인 사항을 안내합니다.
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임대차 계약과 보증금(법무부 주택임대차표준계약 근거)
1. 임대차 계약 후 살고 있는 집이 경매로 넘어갔을 때, 보증금을 돌려받을 수 있을까요?
임대차 계약한 집이 경매로 넘어가도 임대주택에 대한 우선변제 요건을 갖췄다면 경매로 넘어갔더라도 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 우선변제 요건을 갖추기 위해선 다음 사항이 필수입니다.
①주택을 인도받고
②전입신고를 마친 뒤
③임대차계약증서상의 확정일자를 받아야 합니다.
2. 계약할 때 확인 사항
①중요확인사항
보증금, 대항력, 우선변제권, 확정일자, 선순위 권리
②보증금 보호를 위한 최우선 과제
임차인으로서 여러분의 소중한 보증금을 지키기 위해서는 대항력과 우선변제권 확보가 필수적입니다.
③확정일자
주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있으며, 계약서에 확정일자까지 받으면 후순위 권리자보다 먼저 변제받을 수 있습니다. 중요한 점은, 임대차 기간 동안 주택의 점유와 주민등록을 계속 유지해야 한다는 것입니다.
④숨겨진 위험은 없는지
계약 전 등기사항증명서를 통해 선순위 권리 관계를 확인
⑤미납국세 확인 방법
임대인 동의 후 세무서 방문 또는 홈택스 신청
⑥다가구주택 확정일자 확인 방법
임대인 동의 후 주민센터 또는 등기소 방문
3. 계약기간 중에 확인 사항
①중요확인사항
차임 증액 제한(5%), 묵시적 갱신, 계약갱신요구권
②합리적인 임대료 인상
계약 기간 중 또는 갱신 시 임대료를 올릴 때에는 법적인 제한이 있습니다. 기존 임대료의 5%를 초과하여 증액할 수 없으며, 증액 후 1년 이내에는 다시 증액할 수 없습니다.
③계약 자동 연장 (묵시적 갱신)
임대인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지 계약 종료 또는 조건 변경에 대한 통지를 하지 않으면 이전 계약과 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다. 갱신된 계약의 존속 기간은 2년이며, 임차인은 언제든지 계약 해지를 요구할 수 있지만 임대인은 제한적인 사유가 있을 때만 해지가 가능합니다.
④계약 갱신 요구, 내 권리 행사
임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 1회에 한하여 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 갱신 시 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다. 묵시적 갱신이나 합의에 의한 재계약은 갱신요구권 행사로 간주되지 않으므로, 추후 갱신요구권을 사용할 수 있습니다.
4. 계약종료 할 때 확인 사항
①중요확인사항
확정일자, 증액 시 증액된 보증금
②보증금 증액, 확정일자 재확보
계약 기간 중 보증금을 증액하거나 재계약 시 보증금이 늘어났다면, 증액된 금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위해 반드시 확정일자를 다시 받아야 합니다. 잊지 마시고 꼭 챙기세요!
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